Corps des architectes conseils de l'état

Les ecoquartiers, construire une ville durable.

Voici une phrase, aujourd’hui incontournable et que l’on trouve pratiquement dans tous les écrits, les colloques, les concours, … enfin tout ce qui aujourd’hui fait notre quotidien d’architectes et d’urbanistes.

Mais la somme de petites actions, sans philosophie globale, peut-elle être porteuse d’un vrai changement durable ? Non, bien sûr.  

Notre terre mère nous porte et nous supporte depuis des millénaires avec abnégation mais jusqu’à quand ? A quel moment vont se rompre de façon irrémédiable les conditions d’un équilibre de plus en plus précaire ? Des écrits existent sur ce sujet mais ceux de Pierre RABHI que j’ai découvert récemment, et notamment « manifeste pour la terre et l’humanisme », me semblent très instructifs.

Il est donc fondamental de ne pas se laisser aveugler par la succession des normes ponctuelles, ne pas se contenter de traiter les effets mais de s’attaquer aux causes.

Dans cet objectif, je souhaite revenir sur la question du foncier. J’ai déjà écrit sur cette question mais sans échos véritables, alors que pour moi la gestion du foncier et des droits individuels qui lui sont attachés constituent l’une des raisons importantes du désordre urbain d’aujourd’hui. La spéculation foncière est évidemment la raison de ces désordres. On ne peut plus construire de logements sociaux locatifs dans les quartiers centraux des villes sans d’importants apports financiers publics. Un riche propriétaire foncier a fait annuler le PLU du Grand Lyon (58 communes dont Lyon, bien sûr), sur un problème de forme, parce qu’il n’était pas satisfait des capacités à construire proposées, sur certains de ses terrains. Les promoteurs privés étant bloqués dans leurs projets pendant plus de 2 ans, cela a conduit à un développement de projets déstabilisants dans toutes les petites villes en limites extérieures du Grand Lyon. Quel sens donner à la maison à 100 000 € si le terrain support en vaut 200 000 ? Au contact des ZAC, les prix des terrains flambent ! …

Pourtant, il y a, me semble t-il, à cette question de la spéculation foncière, une réponse théorique simple. Il faut déconnecter la propriété foncière et le droit à construire. La propriété foncière reste individuelle et le droit à construire est modulé par les autorités compétentes. En dehors de l’aspect moral qui consiste en ce que la plus-value d’investissements de viabilisation réalisée par la collectivité lui revienne plutôt qu’à des personnes privées, cela permet de proposer un développement cohérent et maîtrisé de la ville qui constitue l’un des actes fondateurs du développement durable. Cela évitera par exemple d’expatrier toujours plus loin les populations les plus fragiles.

J’avais posé cette question au ministère lors de la promulgation de la loi SRU, en réponse, une gêne, qui nous rappelle, bien sûr, que cette idée simple mais certes complexe à mettre en œuvre, touche des intérêts particuliers de propriétaires fonciers politiquement influants.

Le coût global, on en parle, mais nous n’avons pour l’instant pas de réels moyens pour le mettre en pratique. Il constitue également un élément essentiel de la démarche de développement durable. Pourtant, la sectorisation des financements, la séparation entre la conception – construction et la gestion à tous niveaux ne permettent pas d’avoir une vision réelle des avantages de petits surcoûts dans le coût de construction, par rapport à ce que représentent les dépenses de gestion. Cela est vrai pour la construction neuve mais l’est aussi pour la réhabilitation. Dans les projets ANRU, beaucoup de démolitions auraient pu être reconsidérées si l’on avait une approche globale, avec notamment des possibilités de réhabilitation – restructuration, qui pourraient offrir des logements de grande qualité bien moins chers que par le processus démolition – reconstruction. La démolition est souvent, bien sûr, nécessaire mais l’absence de diagnostics indépendants des maitres d’ouvrages sociaux et les critères de financement constituent des obstacles qui vont trop souvent à l’encontre des objectifs que l’on poursuit.

Le coût global, c’est aussi l’occasion de réfléchir à la réalité des coûts de maitrise d’œuvre. En ce moment de crise installée dans la durée, les procédures conception-réalisation se généralisent, et la conduit à signer des marchés d’entreprises associant une rémunération des équipes de conception correspondant à 1% du coût des travaux ! Comment imaginer que l’on se « gargarise » de la ville durable avec de tels dérapages, qui touchent la qualité fondamentale des projets ?

Ces procédures, qui mettent le constructeur privé en position de seul décideur dans les équipes de conception – réalisation, annoncent inéluctablement la ville privée. Les collectivités, mêmes importantes, n’ont plus la capacité de développer des ZAC publiques, et par ailleurs, nos élus nationaux décident de faire sortir les organismes de construction de logements sociaux des marchés publics ! Mais cela, bien sûr, dans l’objectif d’une ville durable …

Le logement de nos concitoyens est l’une des nobles missions sur lequel notre profession intervient. Le logement social a constitué de tout temps une source de réflexion et d’inventions qui ont enchanté nos ateliers jusque dans les années 90.

Aujourd’hui, force est de constater que la somme des normes et des objectifs techniques, associés à une réduction des surfaces habitables, conduisent à des principes de plans de plus en plus sclérosés et qui répondent de moins en moins à la sociologie des familles que nous devons loger. Je pense qu’il y a là un véritable thème de réflexion qui, pour moi, s’inscrit directement dans l’objectif de la ville durable.

En ce qui concerne les normes, et notamment thermiques, elles conduisent à des options techniques non maitrisées et risquent de transformer les logements en « machines à habiter ».

Nous sommes apparemment fiers, enfin certains d’entre nous, d’avoir réalisé récemment, dans notre beau pays, la première opération de logements dans lesquels il n’est pas possible d’ouvrir les fenêtres ! Cela corresponde-t-il à un progrès pour les habitants ? Et qui s’en préoccupe ? L’isolation des murs est passée en grande partie de l’intérieur vers l’extérieur, sans véritable moyen de garantir la pérennité des enveloppes « vêtures » ou enduits. Les murs extérieurs recouverts par des protections de quelques millimètres, l’isolant peu protégé des chocs thermiques et de l’eau ; est-on dans le progrès réel ou dans celui de répondre à une norme à l’instant « t » de manière technique ?  On voit partout, me semble-t-il, ce qu’ont donné ces différents types de vêtures dans la réhabilitation de beaucoup de logements dans les années 90 – 2000 ! On passe de la pierre au XIXème siècle (matériau durable), au béton, parpaing au XXème, pour arriver à une peau d’emballage type papier kraft amélioré au XXIème mais dans un objectif de développement durable !

Pour proposer des bâtiments passifs, ne faudrait-il pas être plus actif et plus inventif ?

Je ne vais pas développer la question du double flux dans ces mêmes logements dont je ne doute pas un instant des difficultés de gestion et de coût que cela va induire.

Sur ce même thème des logements, il me semble enfin important d’aborder la question des responsabilités et donc des procédures qui vont immanquablement découler des différents types de certification.

Un maître d’ouvrage construit un bâtiment certifiant que la consommation ne dépassera pas tant de kWh/m²/an. Il s’avère que la consommation est plus importante, et le maître d’ouvrage ou le syndic engage une procédure en recherche de responsabilités. L’ensemble de la maîtrise d’œuvre est concernée, les entreprises, bien sûr, et tout naturellement les assurances de toutes ces entités vont se retourner vers les habitants dans leurs responsabilités d’usagers. N’auraient-ils pas ouvert leurs fenêtres plus que nécessaire ou contractuellement autorisé, n’auraient-ils pas laissé ouverte leur porte pour parler à leurs voisins ? … On en revient à la manière de vivre son logement, qui risque de conduire à la suppression de l’ouverture des fenêtres dont je parle dans le paragraphe précédent, ce qui remet bien évidemment en cause la valeur d’usage des logements, qui ne doivent pas devenir des « machines à habiter », mais des lieux où peut continuer à s’exprimer l’habité.

Bernard PARIS

Architecte conseil du département du Nord

30/08/2011